L’optimisation des expertises quinquennale et centrale : un défi à la portée de tous les assureurs et mutuelles ?

Conformément aux codes des Assurances et de la Mutualité, la valeur de réalisation des immeubles et des parts de sociétés immobilières ou foncières non cotées, est estimée par une expertise quinquennale. Cette estimation est, ensuite, tenue à jour par une actualisation annuelle pendant quatre ans.

L’ACPR, c’est à dire l’Autorité de Contrôle Prudentielle et de Résolution est l’autorité administrative indépendante, adossée à la Banque de France, en charge de l’agrément et de la surveillance des établissements bancaires et d’assurance, dans l’intérêt de leurs clientèles et de la préservation de la stabilité du système financier.

L’ACPR vérifie, en particulier, que les mutuelles et assureurs placés sous son contrôle évaluent correctement leurs engagements envers les assurés ou les adhérents et fournissent toutes garanties nécessaires, concernant leur propre solvabilité, au regard desdits engagement. Le rôle de l’ACPR est de s’assurer de la santé financière et la diversité des placements (actions, obligations ou immobilier) proposés par ces organismes, eu égard à la norme solvabilité 2 (ou Solvency II).

Dans sa note d’information relative aux modalités d’acceptation des experts du 8 Juin 2006, l’ACAM (devenue plus tard ACP, puis maintenant ACPR) demandait que les Mutuelles appliquent une rotation régulière des experts, pour la réalisation des expertises quinquennales (valorisation immobilière) et centrales (évaluation de parts de SCI).

Avant cela, il était effectivement fréquent que les organismes d’assurance aient recours au même expert, durant plusieurs cycles quinquennaux. Les risques étaient, bien sûr, que s’instaure, naturellement, une trop grande proximité entre l’expert immobilier et son client. Et également, que l’expert s’enferme dans une certaine routine, qui ne lui permette pas d’apprécier justement les actifs immobiliers et l’évolution du marché immobilier.

Le principe de rotation de l’expert quinquennal (immobilier) et central (parts de SCI) est, pour moi, un principe sain. En outre, il permet aux organismes d’assurance de montrer à l’ACPR que les évaluations sont menées par un expert, dont l’indépendance est incontestable, comme l’exigent les textes réglementaires.

Le changement d’expert peut être appliqué selon deux options. La première consiste à changer de cabinet d’expertise. La seconde consiste à changer simplement d’expert signataire. Il est à noter que la première option semble être préférée par la régulateur public. Elle offre, en effet, de meilleure garantie sur l’indépendance de l’expert. Changer de cabinet d’expertise est aussi un choix plus simple à contrôler pour l’ACPR.

Il ne demeure pas moins que le spectre du changement de cabinet d’expertise est redouté, par la plupart des mutuelles et assureurs. Car, même bien mené, le changement est coûteux en temps et en énergie. Tout d’abord, il est nécessaire de lancer une consultation, afin de récolter et comparer les offres des experts. Ensuite, il faut justifier et faire valider son choix d’expert, même lorsqu’il s’agit d’un cabinet réputé, auprès de l’ACPR. Puis, il faut prendre le temps d’expliquer la stratégie immobilière (entre immeubles de placement et d’exploitation, par exemple) au nouvel expert et, parfois aux membres de son équipe. Les échanges nombreux et la transmission des pièces nécessaires à la mission d’évaluation deviennent vite chronophage. D’autant plus, dans certains cas (plus nombreux qu’on ne le croit), lorsqu’il s’agit de comprendre pourquoi les valeurs immobilières trouvées par le nouvel expert diffère beaucoup à celles de son prédécesseur.

En tant que spécialiste dans l’évaluation des actifs des organismes d’assurance, nous estimons qu’il est pertinent de dédier un interlocuteur mission unique et spécialiste, en charge de faire le lien entre le client, l’équipe d’expert, et le cas échéant, l’ACPR. Car nous pensons que la gestion des obligations ACPR peut être optimisée (en termes d’énergie, de temps, et de coût). C’est un défi à la portée de tous les assureurs et mutuelles.

Pour moi, l’optimisation des expertises quinquennale et centrales repose sur une organisation, un partage des responsabilités et une méthodologie précise. La quasi-totalité des organismes d’assurance en ont pris conscience. Ce qui est une bonne chose pour chacune des parties prenantes (assureurs, experts, ACPR et adhérents !).