Mulhouse (68100), Haut-Rhin

Mulhouse est une ville moyenne, sûre, belle, avec tout ce qu'il faut au niveau de l'offre culturelle et sportive et plein de quartiers sympas.

Le quartier qui est situé juste au nord du centre-ville (place franklin, marché, avenue de colmar, rue neppert) n'est pas bien fréquenté alors que le sud (rebberg) et l'ouest (dornach, haut-poirier) sont à l'inverse aisés et très bien fréquentés et le reste ce sont des quartiers de la classe moyenne basique. Les coteaux et bourtzwiller sont aussi miens biens (les hlm de Mulhouse). Le vieux mulhouse et le quartier du parc salvator offrent un beau environnement de vie.

Les gros points positifs de Mulhouse sont sa localisation, ses prix de l'immobilier encore bas (quoiqu'en augmentation) associés à ses salaires élevés à cause de la suisse proche.

Points positifs : Politique de rénovation. Culture : Noumatrouf, Filature, Fresques, Musées. Transport : tramway, TGV, aéroport. Quartiers où vivre à Mulhouse : Rebberg, Salengro, Dornach, Nouveau Bassin, Haut-Poirier.

Points négatifs : Quartiers avec la moins bonne qualité de vie : Péricentre et Drouot

Mulhouse est une ville avec un beau centre-ville notamment la place de la Réunion, l'hôtel de ville et les rues piétonnes à côté.

Certains quartiers sont très adaptés aux besoins du XXIème siècle avec des grands parcs comme au bord de l'Ill vers la plaine sportive, le Nouveau Bassin ou le Waldeck. Partout en France les communes centres d'agglomérations perdent des habitants et se paupérisent quand elles sont trop denses, ces quartiers ont donc un atout important. Même les Coteaux sont assez aérés c'est bien. C'est ce qu'on bien compris les villes étrangères avec leurs grands parcs comme le Prater de Vienne, l'Englischer Garten de Munich, Central Park à New-York, Hyde Park à Londres, le Phoenix Park de Dublin. Pour survivre dans la compétition des métropoles il faut aérer les villes et jouer sur le cadre de vie.

D'autres quartiers à l'inverse souffrent de leur hyperdensité et de ses conséquences comme les alentours des rues Franklin et Neppert ou des avenues de Colmar et Aristide Briand, les rues sont étroites et l'habitat qui n'attire plus car ce niveau de densité et de promiscuité ne correspond plus aux besoins de notre époque.

On ne sait toujours pas comment sera la zfe-m.

Mulhouse est une ville avec un beau centre-ville notamment la place de la Réunion, l'hôtel de ville et les rues piétonnes à côté.

Certains quartiers sont très adaptés aux besoins du XXIème siècle avec des grands parcs comme au bord de l'Ill vers la plaine sportive, le Nouveau Bassin ou le Waldeck. Partout en France les communes centres d'agglomérations perdent des habitants et se paupérisent quand elles sont trop denses, ces quartiers ont donc un atout important. Même les Coteaux sont assez aérés c'est bien. C'est ce qu'on bien compris les villes étrangères avec leurs grands parcs comme le Prater de Vienne, l'Englischer Garten de Munich, Central Park à New-York, Hyde Park à Londres, le Phoenix Park de Dublin. Pour survivre dans la compétition des métropoles il faut aérer les villes et jouer sur le cadre de vie.

D'autres quartiers à l'inverse souffrent de leur hyperdensité et de ses conséquences comme les alentours des rues Franklin et Neppert ou des avenues de Colmar et Aristide Briand, les rues sont étroites et l'habitat qui n'attire plus car ce niveau de densité et de promiscuité ne correspond plus aux besoins de notre époque.

On ne sait toujours pas comment sera la zfe-m.

Mulhouse est une ville agréable avec des quartiers top comme le centre piéton, dornach, rebberg, salengro, illberg, les nouveaux immeubles du quai de l'alma (almaleggo) ou encore les immeubles du nouveau bassin mais côté parc et bassin pas côté route. L'immobilier y est plus cher que dans d'autres quartiers de Mulhouse mais ça reste abordable. Il y a aussi des quartiers moins bien comme drouot et le quartier péricentre proche du centre et aussi coteaux et bourtzwiller très éloignés.

J'aime beaucoup la culture traditionnelle de la fresque (la place de la réunion avec ses fresques est magnifique) et du street art et L'Arbre de Viniegraffiti qui a la particularité d'intégrer les volets ouverts comme fermés qui vient d'entrer cette année parmi les 100 plus belles oeuvre de street art au monde.

Les musées sont bien comme la filature (opéra national du rhin notamment).

Autour de mulhouse le cadre naturel est agréable et très beau avec les montagnes, la forêt du bassin potassique. Grâce à la suisse proche on peut bien gagner ça vie.

Le réseau de transports en commun est top et la ville est bien reliée aux autoroutes, au réseau ferroviaire (tgv et ter) et international par l'aéroport de Bâle-Mulhouse.

Si ma ville de cœur reste Strasbourg, mulhouse est ma petite note d'espoir. Elle offre beaucoup de point positifs et a bien évolué notamment pour les rénovation et la baisse de l'insécurité par rapport à il y a 20 ans, ça me montre que Strasbourg peut aussi évoluer positivement si les élus s'en donnent les moyens ce qui n'est pas le cas ces dernières années.

Ville qui a beaucoup d'atouts et dans laquelle il y a de beaux quartiers à l'ouest et au sud et des quartiers moins bien au nord et à l'est. Le centre-ville est agréable. C'est animé, aucun problème.

Il y a deux vrais gros problèmes à Mulhouse :

- L'attentisme de l'équipe municipale (que je trouve habituellement compétente) sur la ZFE est le plus gros. Rien n'a été communiqué clairement mais tout investisseur sérieux reportera ses investissements tellement ça conditionne de choses. Quel sera le calendrier d'interdiction des véhicules diesels à Mulhouse et dqns la M2A, 2025 ou avant ? On ne sait pas quelles sont les axes principaux qui resteront limités à 50, comment sera augmenter la zone piétonne, quels sont les rues exclusivment dévolues aux transport doux. Les rues résidentielles seront-elles toutes reconverties en zones 30 de circulation appaisée ? N'est-ce pas le moyen de revitaliser l'axe Briand-Franklin en n'en faisant l'axe principal de contournement du centre-ville par le nord et en faisant les travaux nécessaires pour mieux le relier l'avenue Robert Schuman d'un côté et à l'axe Rues des fabriques/Jacques Preiss de l'autre ? La D430 entre le Kinepolis et le Château d'eau de Kingersheim sera elle reconvertie en boulevard urbain avec espaces cyclables et ouverte sur les quartiers périphériques ou non ? Une connexion du quartier de la Doller et de Bourtzwiller-Sud à l'autoroute ou à la D430 afin d'éliminer le trafic de transit et de désenclaver les quartiers est-il prévu ? L'axe Bourtzwiller/Route de Soultz à Kingersheim/Wittenheim devra-t-il enfin mettre en place le schéma cyclable de l'agglomération et doter la voie de bandes cyclables. L'objectif est de ne plus traverser la ville donc où seront les nouveaux axes de contournement ? Les véhicules électriques, de plus en plus nombreux à Mulhouse pourront-ils continuer à traverser ?

-Le quartier du Péricentre nord avec ses pseudo propriétaires "en difficulté" trop content de louer des logements indignes à des pauvres pour encaisser s'engraisser d'APL. Ce qui arrange les locataires qui ne payent pas le loyer et acceptent la misère. Ceux qui payent en face : les enfants qui grandissent là-dedans, la société car la misère et la ghettoïsation qui en découle amène de nombreux problèmes et en dernier Mulhouse car son image est largement écornée par ce quartier qui acumule la misère beaucoup trop proche du centre-ville. Le quartier est également beaucoup trop dense avec trop de logements vacants. Il faut largement l'aérer et multiplier les espaces verts de grande taille. Régler le problème du Péricentre nord c'est régler le problème de déficit d'image et d'attractivité de tout Mulhouse.

Mulhouse est une des villes au meilleur rendement locatif et effectivement il y de très belles affaires à faire mais attention on a trop vu des gens de l'extérieur acheter tout et n'importe quoi ou écouter aveuglement des agents immobiliers qui veulent simplement écouler des biens dontnles locaux ne veulent pas. Pour les investissements il faut faire attention aux quartiers. Une simple recherche google en tapant « quartiers mulhouse AURM » associé à « taux d'emploi », « revenu médian » ou « vacance locative » permet pourtant très facilement d'avoir toutes les informations nécessaires pour acheter sans risque, je résume :

Par exemple le quartier Péricentre (quartier pauvre composé des secteurs Briand, Cité, Franklin, Fridolin, Wolf, Wagner, Neppert chez qui les agents immobiliers vont chercher à vous orientef) qui affiche les meilleurs rendements locatifs de France (à condition de percevoir le loyer) du fait de ses très faibles coûts d'achat est selon moi à éviter car il y a en contrepartie trop de risques d'impayés. Et honnêtement si louer à des précaires juste pour les APL peut être rentable sans travaux, ça ne couvrira pas les frais de rénovation et de mise aux normes thermiques dans le secteur. Ce quartier pourrait toutefois devenir intéressant dans 15-20 ans, après les rénovations prévues dans le quartier et surtout après que les obligations thermiques, l'instauration du permis de louer aient tué ceux qui louent pour les APL. Pour des raisons de risque proches, évitez également d'investir à Bourtzwiller ou dans les copros des Coteaux (proximité de cités HLM) si vous n'êtes pas du coin.

De la même manière les prix très (trop) élevés à l'achat du quartier riche du Rebberg (le quartiers de province avec le plus fort revenu par habitant), y compris le Bas-Rebberg rendent toute localtion non rentable car il faudrait des loyers énormes pour rentabiliser sa mise de départ et vous ne louerez jamais à ces prix-là. Pour la partie haute de Dornach, appelée Rebberg de Dornach ça peut être le même problème. Ce sont des quartiers huppés pour des propriétaires qui choisissent d'y vivre mais pas pour faire de l'investissement locatif. Par contre dans ces quartiers votre bien ne perdra pas de valeur.

Les quartiers les plus sûrs pour un investissement sont tout simplement aussi ceux les plus prisés par les classes moyennes et aisées du coin, à savoir tout le reste Dornach, le quartier Haut-Poirier (excepté Bel Air), la partie sud du centre historique et le secteur Salengro/Parc Salvator. Ils offrent des rendements intermédiaires, toujours très nettement supérieurs au reste de la France mais en dessous des rendements à deux chiffres affichés au Péricentre. Il s'agit de plein de maisons individuelles, de maisons de maîtres, d'immeubles de 2-3 appartements dans un cadre sympa, proche de tous les accès et surtout sûr et calme (sauf le parc Salvator qui est sûr maisnpas calme). Généralement ils sont rénovés.

Le Nouveau Bassin, certains autres coins du Nordfeld ou du quartier Daguerre peuvent être intéressants. Pour le Bel Air le souci vient surtout des copros, il faut étudier au cas par cas les travaux à prévoir.

La Fonderie va devenir plus prisé avec le village industriel et toutes les entreprises qui ont l'air de jouer le jeu mais des rapaces se sont déjà rués dessus et le prix au m² a explosé ce qui réduit fortement la rentabilité alors qu'on ne sait même pas ce que ce sera dans 15 ans. Si on aime le risque c'est bien, moi je préfère éviter.

Pour les autres quartiers, soit c'est moyen, soit je ne connais pas assez car excentrés.

En résumé c'est effectivement un super coin pour faire des affaires, les magazines spécialisés ne mentent pas, mais en restant prudent, en se renseignant, en refusant de croire les agents immobiliers et en évitant absolument le quartier Péricentre.

Ville bien. Le centre historique est très bien. Pour y habiter il faut privilégier les quartiers comme Dornach, le Rebberg, Parc Salvator et Haut-Poirier qui sont des valeurs sûres mais plus cher, c'est pour la classe moyenne ou les gens aisés qui cherchent à louer dans le privé.
Il faut éviter le péricentre, le Drouot et Bourtzwiller.
Le reste ça dépend des endroits.
Si vous êtes modestes et que vous demandez un HLM, ne vous fiez pas à la hauteur des tours car il vaut mieux, et de loin, vivre aux Coteaux au niveau de la sécurité, de la propreté et du cadre de vie que dans les HLM de Boutzwiller, du Drouot, du Neppert ou de la cité Wagner qui sont plus petits mais moins bien gérés...

Ville bien. Le centre historique est très bien. Pour y habiter il faut privilégier les quartiers comme Dornach, le Rebberg, Parc Salvator et Haut-Poirier qui sont des valeurs sûres mais plus cher, c'est pour la classe moyenne ou les gens aisés qui cherchent à louer dans le privé.
Il faut éviter le péricentre, le Drouot et Bourtzwiller.
Le reste ça dépend des endroits.
Si vous êtes modestes et que vous demandez un HLM, ne vous fiez pas à la hauteur des tours car il vaut mieux, et de loin, vivre aux Coteaux au niveau de la sécurité, de la propreté et du cadre de vie que dans les HLM de Boutzwiller, du Drouot, du Neppert ou de la cité Wagner qui sont plus petits mais moins bien gérés...

Je suis assez surpris par le décalage entre certains commentaires très négatifs et d'autres très positifs sur la sécurité. En réalité ça dépend du quartier où on vit à Mulhouse et effectivement il y a de tout mais sachez que même les pires quartiers ne sont quand même pas aussi dangereux que Marseille, la Seine-Saint-Denis ou encore les quartiers dits "chauds" de Strasbourg. Je vais donc essayer de synthétiser de manière neutre : |
- Si vous souhaitez habiter dans les quartiers suivants vous n'aurez jamais aucun problème car il s'agit des zones aisées et calmes de la ville et comme ce n'est pas plein centre-ville il n'y a pas de nuisances liées aux commerces, bars et restaurants : Rebberg, Dornach, Haut-Poirier (Hors secteur Bel Air) et le secteur Salengro du quartier Nordfeld. Ce sont les quartier à privilégier si vous avez un petit côté bourgeois, que vous n'êtes pas trop "urbains" ou que vous êtes craintifs. Ce sont également les quartiers à privilégier pour les familles car c'est là qu'il a, de loin, les meilleurs écoles. Autre points positifs, Dornach-Est, Rebberg et Haut-Poirier sont à proximité d'espaces naturels avec des itinéraires de randonnées et pistes cyclable en pleine nature (Le Waldeck et le Parc des Berges de l'Ill qui donne accès au Sundgau).|
- Si vous souhaitez habiter dans les quartiers suivants vous n'aurez pas de réels problèmes de sécurité mais ce ne sera pas le calme bourgeois des les quartiers précédents et il y aura peut-être d'autres difficultés que la sécurité : Daguerre, le quartier Nordfeld hors secteur Salendro et le secteur Bel Air du quartier Haut-Poirier (rénovations thermique et travaux nécessaires dans les copropriétés et proximité avec le Péricentre pour les premiers et les Coteaux pour le dernier), le Nouveau Bassin (proximité avec des quartiers du Péricentre), la Fonderie (quartier étudiant mais le secteur rue du manège peut être problématique) ou le centre historique (logements anciens et risque de nuisances car il y a des commerces, bars et restaurants et proximité du Péricentre pour sa partie nord). Ces quartiers sont plus de type classe moyenne, moins bourgeois mais vous pouvez y habiter sans problème même si vous n'êtes pas très "urbain" ou que vous êtes craintifs.|
- Si vous souhaitez habiter le Brustlein, la Doller-Ouest, Barbanègre (Attention néanmoins à la proximité du Drouot pour ce dernier) ou Bourtzwiller-Ouest (Attention à la proximité de Bourtzwiller-Est) c'est plus une population ouvrière mais dans l'emploi. Je ne dirais pas qu'il y a de l'insécurité vraiment palpable mais la population étant moins aisée il y a parfois un côté quartiers populaires et certaines rues se dégradent. Pour le français moyen qui a l'habitude de vivre en ville habiter là-bas ne posera absolument aucun problème mais si vous n'êtes pas très "urbain" peut-être que ce ne sont pas des quartiers pour vous.|
- Si vous souhaitez habiter le Péricentre (secteurs Wolf, Wagner, Neppert, Sellier, Cité, Briand, Franklin, Fridolin, Doller-Est) il faut savoir qu'il s'agit d'un quartier (ou ensemble de petits quartiers) assez pauvre mélangeant logement sociaux et surtout habitats privés tombant parfois en ruine loués à des personnes en difficultés pour les APL et il y a effectivement de l'insécurité, du squat, des trafics et un gros manque de repères pour certains. D'autre se retrouvent car ils sont immigrés et qu'ils arrivent là sans connaître la sociologie des quartiers de la ville. Personnellement, même si certains secteurs sont sympas j'éviterais le Péricentre à moins d'être dans la même situation de pauvreté que les la majorité gens qui y vivent. Si vous êtes de la classe moyenne vous allez vous retrouver avec des gens qui n'ont pas les mêmes repères que vous. Il s'agit de la zone problématique de la ville car sa fragmentation fait que c'est difficile à traiter pour les politiques publiques et que face à l'absence forte d'État et de perspectives il y a un certain regroupement en communautés.|
- Si vous voulez habiter les Coteaux, Bourtzwiller-Est ou le Drouot c'est que vous avez fait une demande de logement social car il s'agit de 3 grands ensembles HLM de type cités comme on en voit dans toutes les grandes villes françaises avec les mêmes problèmes que partout. Personnellement je vous déconseille d'y habiter.|
Hormis ce point sur la sécurité pour certains quartiers, la ville a plein d'atouts culturels (les musées, la Filature avec l'Opéra national du Rhin), des transports en commun vraiment efficaces, un gros aéroport avec des compagnies low-cost et une proximité avec les Vosges, l'Allemagne et la Suisse qui est sympa pour certaines escapades week-end. Si on n'habite pas le Péricentre, les Coteaux, le Drouot ou Bourtzwiller-Est je dis que c'est une des villes qui offre la meilleure qualité de vie dans Grand Est. Attention certaines annonces immobilières indiquent Dornach pour des appartements qui sont en réalité à l'Est de la voie ferré et non à l'Ouest, uniquement parce qu'écrire Dornach sur une annonce c'est plus vendeur donc vérifiez bien la rue exacte.