Régler un litige avec un bien immobilier défiscalisé Engager la responsabilité du vendeur marchand de biens et du promoteur immobilier

Retard de livraison, logement non conforme aux caractéristiques détaillées sur le contrat de vente, annulation du permis de construire... Les sources de litiges ne manquent pas dans l'immobilier. Tout repose sur le contenu du contrat de vente ou du compromis de vente. Avant tout action, il faut se plonger dans les diverses clauses pour connaître ce qui relève ou non du bon droit dès qu'un problème surgit.

L'annulation du permis de construire peut être liée à une faute du promoteur et déboucher sur une indemnisation.

Avec l'aide d'un avocat, vous pourrez vérifier jusqu'où le promoteur immobilier a commis des manquements et apprécier la façon d'obtenir une juste réparation. Vous pourrez aussi vous assurer que vous ne faites pas face à ce qui s'apparente à un faux contrat, notamment pour ce qui concerne les contrats annexes à l'acte de vente tels que ceux qui prévoient une délégation de gestion locative.

Bien souvent les programmes immobilier de défiscalisation sont vendus avec comme argument principal la possibilité de ne pas ou peu puiser dans l'épargne du particulier investisseur, les loyers assurant le règlement des mensualités du crédit immobilier associé. Cela implique que le logement soit loué sans un seul mois de vacance. Une contrainte exigée aussi pour bénéficier du crédit d'impôt accordé par l'administration : l'avantage fiscal est supprimé au-delà de douze mois de vacance de locataire.

Non respect de la durée de location

Il faut aussi ajouter que le promoteur ou la société qui gère la location du bien peut augmenter les charges et réduire d'autant le loyer reversé, voire ajouter un contrat de maintenance à la condition d'avoir obtenu l'accord des propriétaires-bailleurs. Ceci est incontournable car si ces derniers l'acceptent et que le loyer reversé au départ correspond exactement à la mensualité du crédit, il leur faudra verser eux-mêmes la part de la mensualité manquante après le loyer reversé mais diminué.

Un message publicitaire visant à tromper les clients engage la responsabilité du vendeur marchand de bien.

Autre point : la présence d'un locataire n'est pas garantie, sauf s'il existe un contrat de gestion locative associé au contrat de vente du bien et que cette mention est explicitement écrite. C'est là l'une des sources principales des litiges pour l'immobilier défiscalisé car les vendeurs-marchands de biens laissent souvent entendre, arguments convaincants à l'appui, que la location du bien est quasi-assurée et qu'il n'existe aucun risque de vacance au regard de la pénurie de logements.

L'opération financière est vendue comme neutre. Or, ce ne sont que des paroles en l'air ou au mieux des accroches sur des documents publicitaires que l'on ne retrouve pas dans le contrat de vente. Il n'en empêche, la manière dont le vendeur-marchand de biens a opéré peut être contestée dans la mesure où son argumentaire commercial visait à tromper l'acheteur. Si vous avez conservé les brochures ou les courriers attestant d'arguments viciés, vous n'aurez aucune peine à obtenir gain de cause. La responsabilité du courtier de crédit ou de l'établissement de crédit qui accorde l'emprunt pour financer le projet immobilier défiscalisé peut être également engagée. C'est notamment le cas s'il est démontré qu'il n'a pas mis en garde sur la réalité des engagements pris vis-à-vis de ce prêt.