Pourquoi faut-il investir sur une SCPI récente en période de crise ?
La crise a déjà engendré un réajustement des prix et des loyers, sécurisant les rendements pour les années à venir. Par ailleurs, les contraintes environnementales futures sont en grande partie connues et leurs conséquences sur le marché immobilier peuvent être intégrées dans les décisions d’investissement.
D’un point de vue conjoncturel aussi bien que structurel, l’investissement dans une SCPI nouvellement créé est aujourd’hui particulièrement attractif. Le marché de l'immobilier actuel est à analyser sous deux prismes :
Un prisme conjoncturel
La violence de la crise économique et financière a eu plusieurs conséquences sur le marché de l'immobilier :
- un volume de transactions locatives en baisse par rapport à 2008 : -24 % en Ile-de- France, de -30 à -40 % dans les grandes métropoles régionales,
- une offre de locaux disponibles à la location qui a augmenté d'environ 30 %,
- une situation de l'offre et de la demande qui a entraîné une correction des loyers, dont le niveau moyen a diminué de 6% sur un an, avec des disparités importantes, fonction de la qualité des locaux,
- un marché de l'investissement immobilier en France dont le volume chute de 40 % versus 2008, mais qui demeure à un niveau honorable avec plus de 8 milliards d'engagements.
En résumé, les taux de rendement des immeubles ont fortement augmenté et les valeurs locatives ont baissé, entraînant une baisse des prix de l'immobilier. Les SCPI peuvent donc investir aujourd'hui sur des valeurs de marché actuelles avec des loyers correspondant également au marché. En d'autres termes, ces investissements sont donc sécurisés puisque beaucoup des ajustements dus à la crise sont déjà réalisés. L'intérêt des SCPI nouvellement créées est qu'en plus de profiter de ce contexte favorable à l'investissement, elles ne font pas subir à leurs associés les conséquences du marché immobilier très concurrentiel des années précédentes.
Un prisme structurel
La prise en compte des défis environnementaux est de plus en plus importante et le Grenelle de l'Environnement en fixe le cadre. A ce jour, l'objectif principal est de diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050 avec des périodes transitoires et un seuil intermédiaire de -20 % en 2020. D'autres mesures essentielles viennent compléter ce dispositif comme la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) qui oblige les bâtiments tertiaires neufs à présenter une consommation d'énergie primaire inférieure au seuil de 50kWh par m2 et par an. Par ailleurs, dès la fin 2020, les constructions neuves devront être à énergie positive, c'est-à-dire qu'elles devront produire plus d'énergie qu'elles n'en consomment. Ces contraintes, fixées relativement récemment, n'ont pas pu être réellement prises en compte dans les décisions d'investissement datant de quelques années.
Enfin, avec, en France, 40 % de la consommation d'énergie imputable à l'immobilier, et un coût de l'énergie voué à croître étant donné sa raréfaction, les SCPI doivent donc anticiper cette évolution.
Dans ce contexte, nous pensons qu'il est intéressant d'investir dans une nouvelle SCPI de rendement. En effet ce véhicule permet d'acquérir des immeubles à des valeurs actuelles (bas de cycle), présentant des loyers de marché plus attractifs et qui prennent en compte la nouvelle réglementation environnementale. Sur le long terme, ce placement est particulièrement séduisant.