Les impôts à payer lors de l'achat d'un logement

Le nouveau propriétaire d'un bien immobilier doit s'acquitter de droits de mutation. Quels sont les taux d'imposition ? Qui les fixe ? Quelles sont les démarches ? Réponses.

Au moment de la vente d'un logement, l'acheteur doit prévoir le règlement de deux taxes. Il en va de même lors de la séparation de l'usufruit et de la nue-propriété. Ce n'est en revanche pas le cas pour une donation ou un legs, considérés comme une vente à titre gratuit.  

La première imposition concerne la publicité foncière perçue par le département, appelée "droit de mutation ou d'enregistrement". La seconde est additionnelle à la première pour le compte des communes, et parfois des départements.

Toutes les deux sont perçues par le notaire pour le compte de ces deux collectivités locales et représentent un taux d'imposition global maximum de 4,89 %, si l'on inclue également le prélèvement de l'Etat de 2,50 % sur les droits perçus au titre de la publicité foncière (soit un taux équivalent à 0,09 % du le montant de la transaction). Notez que le montant de cet impôt doit être réglé en une seule fois. Il ne peut pas y avoir d'échelonnement.

La publicité foncière

La taxe départementale de publicité foncière s'applique à toutes les ventes immobilières et aux actes civils ou judiciaires qui modifient le nom du propriétaire du bien quelle que soit la date de construction. Elle porte sur le prix de vente, auxquels s'ajoutent le montant des charges et la valeur estimée du bien -on parle de valeur vénale- si celle-ci est supérieure au montant de la vente.

Le taux de base appliqué est de 3,60 %. Chaque département peut modifier ce taux mais la loi n'autorise que les décisions visant à baisser ce taux, sans qu'il puisse être inférieur à 1 %. Lorsque le bien se situe dans un territoire rural, s'il s'agit d'un terrain agricole, d'une donation, d'un legs ou d'une hypothèque judiciaire et conventionnelle, le taux est fixé à 0,60%.

Les conseils généraux disposent d'une autre liberté d'action en mettant en place des exonérations. Celles-ci peuvent concerner notamment :

les ventes de logements réalisés par un office HLM ou une société d'économie mixte

les achats de logements par un office HLM à des personnes en difficultés financières

les bois, les forêts ou les terrains nus destinés à un reboisement

les habitations soumises à un bail à réhabilitation

La taxe additionnelle

A la publicité foncière s'ajoute une taxe additionnelle perçue par les communes et parfois les départements. La part communale s'applique dans toutes les villes de plus de 5 000 habitants. En revanche, du côté des départements, elle ne s'applique qu'en cas d'exonération sur la publicité foncière.

Pour ces deux collectivités locales, la taxe concerne l'ensemble des immeubles et droits immobiliers (nue-propriété et usufruit) présents sur le territoire communal ou départemental.

Le taux est fixé à 1,20 % du prix de la vente quelle que soit la commune et à 1,60 % pour les départements. Dans le cas d'une vente publique des meubles corporels, le taux est abaissé à 0,40 % pour les communes et 0,50 % pour les départements.