Sortie d'indivision : les règles s'allègent

L'arrêt de la possession d'un bien à plusieurs personnes peut échapper à l'impôt. Ce qui n'était pas le cas auparavant. Explications

Un tableau de maître partagé entre frères et soeurs suite à un héritage, une maison de campagne achetée à plusieurs amis... autant de cas où un bien appartient à plusieurs bénéficiaires. C'est ce que l'on appelle en droit fiscal, l'indivision. Au cas où le bien est loué ou génère des revenus, chacun des copropriétaires est alors soumis à un impôt, proportionnel à la part qu'il détient. Si ce n'est pas le cas, seul le dépassement du seuil de 770 000 euros de patrimoine entraîne une inscription à l'Impôt sur les grandes fortunes (ISF).

 

Depuis 2008, la fin d'une indivision entre plusieurs membres d'une même famille n'entraîne plus le règlement d'une taxe. Les parlementaires ont en effet estimé qu'il n'y avait pas de transfert de propriété, dans la mesure où chaque membre avait déjà une part de la propriété. De plus, celle-ci a le plus souvent été obtenue dans des conditions particulières et pas toujours choisies : héritage, divorce, mésentente...

 

 

Le partage plus avantageux que le rachat de part d'indivision

Dans le cas d'une succession ou d'un divorce, la situation d'indivision n'est pas destinée à durer. Les titulaires essayent le plus souvent d'en sortir en se partageant le bien concerné. Et la rupture de l'indivision n'étant maintenant plus considérée comme un transfert de propriété, cela aide à clore les situations compliquées. Surtout, chaque bénéficiaire récupère sa part sous forme de monnaie sonnante et trébuchante sans payer d'impôt dessus. Un grand changement !

 

Il est également possible de racheter la part du ou des autres bénéficiaires qui souhaitent sortir de l'indivision. Pour cette opération, il faut s'acquitter des droits de mutation, mais rien d'autre. Si quelques années plus tard, le bien ainsi obtenu est mis en vente, la plus-value éventuelle sera, elle, soumise à l'impôt : 29 % ou 27 % s'il s'agit d'un bien immobilier.

Notez que la valeur initiale d'un bien vendu après partage à l'issue d'une succession ou d'un divorce se calcule en fonction du prix estimé lors de la succession ou à l'entrée dans la communauté.

 

Exemple : Deux époux achètent en 1993 un logement à 200 000 euros puis divorcent début 2003. Ils ont acheté un bien immobilier dont la valeur estimée au moment de la séparation est évaluée à 300 000 euros. L'un des conjoints conserve le bien, il verse à l'autre la moitié de la valeur, c'est-à-dire 150 000 euros. En terme juridique, on parle de soulte. Le conjoint qui cède sa part ne paye pas d'impôts. Le conjoint, propriétaire du logement, décide en 2008 de revendre pour un montant de 400 000 euros. Il doit alors payer un impôt sur la différence entre le montant de la vente et la valeur au moment de la rupture de l'indivision. Au total, l'impôt sur la plus-value porte sur 200 000 euros.

 

Le partage ne rompt pas systématiquement l'indivision

Selon le principe "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision", un bénéficiaire d'indivision peut à tout moment demander le partage du bien concerné pour obtenir sa part, mais il ne réalise pas forcément une bonne opération sur le plan fiscal. En effet, sa démarche n'entraîne pas systématiquement la fin de l'indivision pour les autres "copropriétaires". Ces derniers peuvent la conserver, et saisir un tribunal pour définir la manière dont la part sera restituée pour la personne qui souhaite en sortir. Ce règlement s'opère soit en nature, lorsque cela est possible, soit sous forme de liquidités, et fait l'objet d'une imposition sur la plus-value de 29 % ou 27 % pour un bien immobilier.  

 

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