La SCI : entre efficacité et contraintes La SCI s'avère un outil efficace mener à bien une succession

La création d'une société civile immobilière permet à plusieurs personnes, y compris un couple, d'acheter collectivement un bien immobilier. C'est son premier atout. Ensuite, une fois mise en place, la SCI permet de faire face à nombre de conflits qui entraîneraient sa vente dans le cadre d'un bien en indivision. En effet, avec l'indivision, le bien appartient à un ensemble de personnes, sans que l'on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres. Ici, la maison ou l'appartement, par exemple, appartient à la SCI. Si les actionnaires se séparent, cela ne provoque pas la cession du patrimoine, ou son partage.

Les actionnaires qui souhaitent sortir du capital, doivent céder leur part à ceux qui restent ou à de nouveaux entrants si ce cas de figure est prévu dans les statuts de la SCI. En effet, l'article 1861 du Code civil stipule : "Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Ces statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'ils peuvent être accordés par le gérant". C'est la seule limite. Ainsi, si les actionnaires de la SCI sont des époux ou des concubins, lorsqu'ils se séparent, ils peuvent se racheter leur part ou rester actionnaires, selon leurs intérêts propres.

Au moment de la succession

Mais la SCI est particulièrement utile au moment d'une succession. D'une part, il est souvent plus facile de partager des parts plutôt qu'un bien immobilier. D'autre part, il existe un réel intérêt fiscal. En effet, lors d'une transmission par donation de parts, les droits de mutation à titre gratuit peuvent être fixés à partir de la valeur nette des parts de la SCI. C'est-à-dire que les déficits passés sont pris en compte, et viennent diminuer la valeur de l'entreprise. Ce qui n'est pas le cas pour une transmission directe d'un bien immobilier. Seule la valeur marchande est prise en compte. Autrement dit, le montant des investissements ou travaux réalisés pour entretenir le bien réduisent la valeur du capital de la SCI, ce qui entraîne une réduction du montant imposable à la suite de la cession des parts.