Déjouer les pièges de l'investissement dans un appartement au sein d'une résidence de tourisme Les aléas économiques des résidences ou villages vacances

Loyer impayé ou revu à la baisse, dénonciation du contrat, mise en liquidation judiciaire ou faillite... La crise économique a livré son lot de mauvaises surprises pour les particuliers qui ont investi dans un appartement d'une résidence de tourisme ou d'un village vacances. Quiétude, Transmontagne, Madeo, Atrium, Mona Lisa... Depuis le milieu de 2008, des sociétés qui exploitent ce type de logements touristiques se sont retrouvées dans l'incapacité de tenir les engagements promis sur le contrat : verser le loyer mensuel. Il y a plusieurs causes à cela. La première tient dans la promesse d'un loyer souvent trop élevé. Si on vous propose un rendement net annuel supérieur à 4 %, vous aurez probablement une révision à la baisse de vos revenus. La seconde repose sur le niveau de l'activité touristique. Si on vous garantit des loyers sur toute l'année mais qu'aucun touriste n'utilise le logement, la situation va devenir très vite compliquée. La troisième porte sur le coût de la gestion du complexe hôtelier : mobilier, animation, aménagement de loisirs...

Contrairement aux affirmations des publicités des promoteurs, ces déboires montrent que l'investissement dans une résidence hôtelière n'est pas sans risque pour un particulier. C'est même lui qui assume la part la plus grande concernant les conséquences financières. Aussi, il faut s'assurer que le logement se situe dans une région où l'activité touristique atteint un niveau suffisant pour permettre un taux minimum d'occupation du logement : au moins cinq mois mais idéalement sept. Or il se trouve que de nombreux projets immobiliers ont été bâtis dans des zones rurales à faible attrait touristique pour le moment. Pour en avoir le cœur net, rien ne remplace une visite sur place pour apprécier l'environnement et la crédibilité des perspectives de développement. Si vous êtes vous-même moyennement séduit, il y a fort à parier que les milliers de touristes potentiels auront également ce sentiment et finalement ne viendront pas.

Si le bail avec la société qui exploite la résidence est reconductible tous les trois ans, l'engagement porte sur neuf ans. En effet, ce bail est commercial et non locatif. La conséquence est que si en théorie vous pouvez changer de société pour la gestion du logement tous les trois ans, vous devez prévoir une indemnité qui peut atteindre l'équivalent de trois ans de loyers. Il faut donc bien choisir l'entreprise qui va gérer la résidence hôtelière. Or vous êtes dépourvu de cette liberté de choix. Le promoteur vous vend l'appartement avec le nom du futur exploitant. Autrement dit, l'achat se réalise avec un gestionnaire imposé. Vous ne pouvez pas en changer. S'il ne vous convient pas, vous devez renoncer à votre investissement. Il n'y a pas d'autres alternatives. Mais c'est peut être plus sage tant vous aurez à faire face à d'autres coûts financiers, que l'exploitant soit fiable économiquement ou non : taxe foncière, travaux de rénovation...