Comment investir dans l'immobilier locatif aujourd'hui

Grace à internet, il est aujourd'hui devenu possible d'associer les expertises les plus pointues à de véritables services fiables et rapides. Souvent complexe, parfois technique mais toujours inscrite dans la durée, la gestion immobilière se prête parfaitement à un service en ligne. Il n'en faut pas moins avancer avec méthode.

Choisir…

 

… l'emplacement

Louer et relouer sans difficulté

Un emplacement bien choisi permet un bon taux d'occupation et une plus-value potentielle en cas de revente. C'est éviter les difficultés de relocation et les délais de vacance entre deux locataires.

 

Connaitre le marché locatif

Investir près de chez soi permet d'appréhender le marché locatif local avec plus d'acuité, de visiter facilement son bien pour en vérifier l'état et la valeur locative.

 

 

… le bien

 

Local d'habitation, professionnel, commercial ou garage

Lorsque l'on pense investissement locatif l'idée d'un logement est la première qui se présente ; mais d'autres investissements sont possibles. L'acquisition d'un local commercial à louer est la plus compliquée en termes de gestion du fait du droit au renouvellement existant pour le locataire et de la réglementation subtile des baux commerciaux.

 

Ancien ou neuf / En bon état ou à rénover

Ce choix dépend du statut de l'investisseur. Un bailleur qui a déjà des revenus locatifs peut bénéficier de la déductibilité des travaux réalisés dans un logement ancien à rénover pour minimiser son revenu locatif net et donc son imposition. Pour une première acquisition locative l'attrait fiscal du neuf suscite des vocations.

 

Petit ou grand

Les petits logements sont réputés offrir la meilleure rentabilité mais ce sont également eux qui engendrent le plus de rotation de locataires (frais supplémentaires de gestion, risques de vacance...)

 

Aide fiscale ou pas

Il parait toujours intéressant de pouvoir profiter d'une aide à l'investissement locatif. Mais il est nécessaire de bien prendre en compte également le coût d'acquisition et le rendement de cet achat hors avantage fiscal (celui-ci ne dure pas toujours) ; et les obligations locatives qui sont associées.

 

Location meublée ou non

Le choix de louer un local d'habitation en meublé ou non à une influence directe sur la fiscalité qui lui est appliquée. Un logement non meublé est imposé dans la catégorie des revenus fonciers, alors qu'un logement meublé est soumis à la taxation sur les bénéfices industriels et commerciaux.

 

 

… le montant de l'investissement

Une acquisition immobilière locative n'est pas un investissement à court terme et on ne peut pas en sortir facilement. Prévoyez une marge de sécurité dans votre budget afin de ne pas être confronté à de réelles difficultés de trésorerie à la première anicroche (loyers impayés, vacance locative,...)

 

 

… l'organisation juridique

Orientez l'organisation juridique de votre investissement locatif en fonction de votre régime matrimonial, de votre structure familiale et de vos objectifs successoraux.

N'hésitez pas à consulter votre notaire qui est à même de vous donner de précieux conseils.

« Bien propre, société civile immobilière, démembrement, indivision » : il vous aidera à trouver la meilleure solution.

 

 

Calculer…

… le budget d'acquisition

 

Prix

Le prix d'achat est le premier critère mais ce n'est pas le seul. Prenez le temps de comparer les offres qu'elles émanent de particuliers ou de professionnels. Le prix moyen au mètre carré est un bon indicateur mais il est essentiel de le « corriger » avec une prévision de budget d'entretien et réparation sur quinze ans.

 

Frais d'acquisition

Les frais d'acquisition doivent être pris en compte dans le calcul de rentabilité de votre investissement.  Ils dépendent du bien acquis.

 

Travaux

Si le bien que vous achetez nécessite des travaux, ne sous estimez pas le budget qui en découlera pour obtenir un logement attractif qui se louera bien.

 

… le budget de fonctionnement

 

Loyer

Estimez de manière réaliste le loyer correspondant à votre bien. Une surestimation de quelques pour cents fausse les calculs et peut entrainer des difficultés de location.

Quelques semaines de location perdues modifient très sensiblement la rentabilité locative.

 

Frais de gestion et d'assurances

Chiffrez les frais de gestion et d'assurances en fonction des choix que vous opérez. Si vous confiez votre investissement à un administrateur de biens ne voyez pas que le pourcentage de gestion, pensez aux frais annexes (relocation, déclaration fiscale,...).

Si vous souhaitez vous impliquer plus dans votre gestion vous pouvez très nettement diminuer ce poste de dépenses.

 

Entretien et réparations

Prévoyez dans votre budget les dépenses d'entretien et de réparation de votre bien mais aussi celles des parties communes si celui-ci est situé dans un immeuble.

Taux de vacance

Soyez réaliste quant à la facilité de trouver un nouveau locataire.

 

 

…la fiscalité

 

Taxes foncières

Cette imposition ampute généralement votre revenu locatif d'un mois de loyer.

Impôt sur les revenus fonciers

Le contribuable porte sur sa déclaration de revenus la somme de ses revenus fonciers.

Il établit également une déclaration de revenus fonciers (le formulaire n° 2044 de l'administration) ou dans certains cas il peut bénéficier d'un régime simplifié (celui-ci ne permet pas de déduire les frais réels des travaux).

 

Taxation sur les bénéfices industriels et commerciaux

Les locations meublées destinées à l'habitation sont soumises à cette taxation et non à l'impôt sur les revenus fonciers.

 

ISF

Si vous êtes redevable de l'impôt de solidarité sur la fortune votre patrimoine immobilier locatif sera taxé en fonction de sa valeur déclarée.

 

 

Financer son projet

 

Banque ou courtier en crédit immobilier

Le prêt immobilier est un secteur très concurrentiel entre les banques car il leur permet de capter de nouveaux clients, alors n'hésitez pas à faire jouer la concurrence directement ou indirectement en vous faisant assister par un courtier en crédit immobilier.

 

Type d'emprunt

Emprunt classique, prêt in fine... Faire un apport personnel ou tout emprunter ... Ce sont des points à ne pas négliger, aussi importants que le taux lui-même.

 

Taux fixe ou taux variable

La sécurité du taux fixe, l'attrait du taux variable ou un panachage des deux.

Les taux sont historiquement bas et il parait prudent de privilégier en ce moment les taux fixes ; d'autant plus si la durée du prêt est longue.

 

 

Espérer…

 

… un rendement suffisant

Pour atteindre le meilleur rendement locatif les méthodes à appliquer sont les suivantes :

- minimiser les frais de gestion

- lisser les charges d'entretien

- prévoir les grosses réparations

- anticiper le résultat fiscal annuel

- limiter le taux de vacance

- éviter les trop nombreux changements de locataire

 

Une plus-value

Au bout de 15 ans vous pouvez vendre en étant exonéré d'impôt sur l'éventuelle plus-value réalisée. Cela peut être une réelle opportunité en ce moment après la forte hausse des prix de l'immobilier depuis 10 ans. Aujourd'hui le rapporteur du budget à l'assemblée souhaite que les plus-values immobilières, hors résidence principale, soient soumises à CSG et CRDS. Qu'en sera-t-il ? Réponse en décembre.