Les armes du propriétaire
Les armes du propriétaire sont assez nombreuses et peu connues face à des locataires en retard de paiement. Deux d'entre elles sont souvent utilisées et ont fait leur preuve :
» La saisie conservatoire des meubles et effets personnels garnissant le logement
Cette saisine est légale dès la première échéance du premier loyer impayé. Le recours à un huissier peut également être effectué afin de délivrer au locataire un commandement de payer. Pour ce faire, aucune sommation préalable n'est obligatoire, même si pour des raisons de bonne entente et de courtoisie élémentaire cette sommation est en fait une habitude. Cette saisie a pour objet de rendre indisponible une liste d'objets, qui seront après obtention par le propriétaire d'un titre exécutoire, c'est-à-dire de l'accord d'un juge, vendus et reversés au profit du propriétaire pour le montant des sommes dues.
» La saisie conservatoire sur le compte bancaire
La méthode est sensiblement la même que la saisie des meubles puisque la saisie conservatoire sur le compte bancaire sert à rendre indisponible pour le locataire son argent sur son compte à la hauteur de ce qu'il doit au propriétaire. Mais si cette somme est fictivement bloquée sur le compte, le locataire doit quand même accepter le transfert de fond au propriétaire créancier. Ce dernier devra obtenir un titre exécutoire sous la forme de jugement ou d'ordonnance de condamnation à payer. Mais s'il s'agit uniquement de loyers, la loi du 9 juillet 1991 dispense le propriétaire d'une autorisation du juge par privilège. C'est-à-dire que celui-ci pourra d'office, sans accord préalable du juge, et même sans en informer le locataire, saisir la somme due sur le compte bancaire du locataire. Le propriétaire doit en tout état de cause laisser à disposition du locataire un minimum insaisissable sur ce compte, soit l'équivalent du RMI.
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| Si le locataire laisse passer ce délai de deux mois, le propriétaire pourra alors engager contre lui une procédure de résiliation du bail. Photo © Getty images |
La résiliation du bail ne peut être prononcée que pour non paiement des loyers. A la réception de l'exploit (de l'acte) d'huissier, le locataire a deux mois pour payer les loyers en retard et l'ensemble de ses dettes. En cas de difficulté, le locataire a la faculté de demander au juge des délais de paiement.
Si le locataire laisse passer ce délai de deux mois, le propriétaire pourra alors engager contre lui une procédure de résiliation du bail. Si le juge va dans ce sens, le propriétaire pourra engager par la suite une procédure d'expulsion. Celle-ci peut intervenir deux mois après l'envoi du commandement de quitter les lieux.
Comment contester ?
Les litiges relatifs aux locations sont du ressort du tribunal d'instance du lieu où est situé l'immeuble. L'intervention d'un avocat n'est pas obligatoire. Le demandeur doit rédiger une assignation qui doit être délivrée par un huissier de justice à la partie adverse au moins 15 jours avant l'audience. Une copie de cette assignation doit être communiquée au greffe du tribunal d'instance.
En cas d'urgence, en cas de travaux par exemple, le demandeur fera une assignation en référé, c'est-à-dire que le juge rendra une décision rapide et provisoire afin de faire cesser l'urgence.
Mais avant toute saisine, les parties en litige devront saisir la Commission départementale de conciliation si le litige porte sur le loyer, l'état des lieux, le dépôt de garantie ou les charges récupérables.
Notons que pour les litiges inférieurs à 7 600 euros, la procédure est dite "simplifiée", c'est-à-dire que le demandeur n'aura pas à délivrer une assignation mais pourra se contenter d'une lettre au greffe du Tribunal.
