Investir dans la pierre papier Une SCPI pour investir dans un bien immobilier à proportion de ses moyens

Une société civile de placement immobilier (SCPI) fonctionne comme une Sicav ou un FCP. Il s'agit d'une entreprise créée pour collecter des fonds auprès des investisseurs particuliers. Avec les sommes reçues, elle investit dans des programmes de construction immobilière de bureaux ou d'appartements, puis loue les espaces ainsi acquis. C'est grâce aux loyers perçus que chaque particulier est rémunéré au prorata de son apport dans la SCPI. Il s'ajoute bien sûr les plus-values des biens cédés.

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Comme la SCPI investit exclusivement dans l'immobilier, il est possible d'accéder à travers elle à un programme de défiscalisation comme le dispositif Malraux ou Scellier. Pour cela, la SCPI doit respecter scrupuleusement les contraintes imposées sur la durée de détention par exemple ou encore le niveau des loyers pratiqués. Ce qui explique l'apparition d'appellation comme "SCPI Malraux", "SCPI Robien" ou "SCPI Scellier".

Des gains non garantis

Aucune SCPI n'assure de gains certains. Ils sont entièrement liés à l'état du marché immobilier, de la location des programmes retenus et de la qualité des biens immobiliers. Il y a une prise de risque qu'il faut bien mesurer avant de s'engager. C'est d'ailleurs pour cette raison, que toute SCPI doit obtenir un agrément de l'Autorité des marchés financiers (AMF) avant de pouvoir faire appel à l'épargne des particuliers. Ce qui permet de garantir à l'épargnant qu'il pourra faire exercer ses droits en tant qu'actionnaire, comme celui de céder ses parts au moment qui lui convient. Il lui faut alors négocier avec la SCPI. Soit elle rachète les parts, soit elle les met en vente. Dans ce dernier cas, c'est le plus offrant qui emporte la mise. Attention le vendeur doit s'acquitter de droits d'enregistrement de 4 % en plus d'être imposé sur la plus-value éventuelle.

Le capital investi n'est pas garanti avec une SCPI, mais les risques restent mesurés.

Bref une SCPI permet d'investir dans l'immobilier, mais ne protège en rien des aléas. Si le marché se porte bien, il y a tout lieu de penser que le placement sera profitable. Avant la crise de 2007, les rendements pouvaient atteindre 9 %. Depuis, l'immobilier d'entreprise a perdu de sa superbe et remonte tout doucement la pente. L'immobilier d'habitation profite toujours de la pénurie de logements. Pour autant, tous les programmes ne garantissent pas un succès. La localisation et l'attractivité d'un quartier prime avant tout. Mais là, le détenteur de parts dispose de peu de pouvoir pour orienter les choix.