"J'ai fait des travaux chez moi, ma fille a payé 200 000 euros de frais de succession dessus"

Au moment de régler la succession de sa mère, Aude a découvert une bien mauvaise surprise du fisc.

C'est une histoire assez rocambolesque mais qui pourrait concerner bon nombre de Français. Après un décès, la succession est toujours un moment compliqué pour la famille, même lorsque les héritiers s'entendent et sont sur la même longueur d'ondes. En revanche, lorsque rien n'a été préparé ou que les enfants se disputent pour se partager le patrimoine, cela peut vite virer au calvaire.

Pour éviter cette situation, beaucoup de parents anticipent la répartition des liquidités et des biens. Pour la ou les habitation(s) qu'ils détiennent, une solution est souvent utilisée : celle du démembrement. Les parents conservent la jouissance (usufruit) de la maison ou l'appartement en question (habitation, encaissement des loyers…), tandis que l'un ou les enfants deviennent propriétaires des murs (nue-propriétaire), sans pouvoir tirer profit du bien. Mais une subtilité peut coûter très cher des années plus tard.

Aude (prénom d'emprunt) en a fait l'amère expérience. En 1992, sa mère a effectué une donation entre ses trois enfants. Aude a hérité de la nue-propriété d'une maison, dont la valeur est alors évaluée à 15 000€ (conversion francs-euros faite). Il faut dire que cet ancien logement de garde était alors désaffecté, sans eau courante, ni salle de bains, ni système de chauffage. 

Jusqu'à son décès en 2016, sa mère a effectué d'importants travaux dans la propriété. Portail, murs, toiture, pignon, aménagement intérieur de l'extension, électricité, plomberie, interphone, restauration de façade, éclairage, ravalement, rénovation d'appartements…Au total, la facture s'est élevée à 922 843 euros. Et le bien a pris de la valeur. 

Or, la succession s'est mal passée entre les frères et sœurs et le tribunal a été saisi pour faire l'inventaire. Celui-ci a estimé que la défunte s'était consciemment appauvrie en effectuant les travaux, afin de valoriser le bien donné à sa fille. Une manière, en somme, d'alléger les frais de succession. Cependant, la justice a estimé que les travaux réalisés n'étaient pas nécessaires : ni un bail, ni une obligation légale de rénovation ne les imposait.

Le montant dépensé pour les travaux est donc rentré dans le calcul de la succession. Pas une paille pour les finances d'Aude. Compte-tenu du barème en vigueur pour les frais de succession, celle-ci a dû s'acquitter, d'au moins, 189 815€. Au moins car, dans notre simulation, seul l'héritage de ce bien est pris en compte, le reste de l'héritage relevant du secret privé.

De manière générale, le Code civil dispose que "l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien", tandis que le nu-propriétaire doit prendre à sa charge les "grosses réparations", lesquelles comprennent : les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des toitures entières, les digues, murs de soutènement, clôtures, ainsi que les systèmes électriques et sanitaires. Gare donc si vous prenez à votre charge la réfection du bien que vous léguez à votre enfant.